Der Status Quo auf dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland hat sich trotz der Coronavirus-Pandemie nicht sonderlich verändert. Obwohl eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien besteht, sind diese rar gesät. Unterdessen entstehen neue Immobilien durch geringe Bautätigkeit nur sehr langsam. Doch auch leidenschaftliche Anleger sind in Wartestellung, da es aktuell nur wenige Anlagealternativen gibt. Die Konsequenz: Steigende Immobilien- und Mietpreise für Wohnräume und eine dabei gleichzeitig steigende Nachfrage nach „sicheren“ Anlagemodellen.
In Deutschland gelten Wohnimmobilien nach wie vor als ein sicheres Investment – auch in Krisenzeiten. Doch was genau ist bei einem Investment in Immobilien zu beachten? Wer bezahlbaren Wohnraum, die Wohngröße, unterschiedliche Baualtersklassen sowie die richtigen Nutzungsarten berücksichtig, hat gute Aussichten, mit eben diesen Immobilien Vermögen aufzubauen. Auf was genau Sie dabei achten sollten, erkläre ich Ihnen in diesem Artikel und zeige wichtige Punkte auf, die Ihnen beim Investieren in Wohnimmobilien zur Sicherung und Wertsteigerung Ihres Investments behilflich sein werden.
1. Richtige Auswahlkriterien bilden das Fundament
Beginnen Sie damit, mögliche Anbieter daraufhin zu überprüfen, ob sie ihren Schwerpunkt auf die Vermarktung für Investoren und Mieter, und nicht auf Eigennutzer legen! Warum ist das so wichtig?
Als Investor können Sie so wertvolle Zeit und Geld sparen, denn als Investor, also Kapitalanleger, sollten Sie die emotionalen Entscheidungen der Eigennutzer nicht mitbezahlen müssen!
Was heißt das in der Praxis?
Stellen Sie sich vor, sie haben eine Wohnung innerhalb einer Wohneigentumsanlage in Ihrer Region gekauft, die auf Eigennutzer ausgerichtet ist. Womöglich kannten Sie den Anbieter sogar bereits und vertrauen auf seine Expertise. Sie kaufen also eine von möglichen 10 Wohnungen, die Sie vermieten möchten. Den Rest der Wohnungen erwerben Käufer, die auch tatsächlich in diesen Wohnungen leben wollen. Das mag auf den ersten Blick gar nicht so schlecht sein, denn meistens legen Eigennutzer viel Wert darauf, dass die Anlage gut in Schuss gehalten wird, was Ihnen als Vermieter auch Vorteile bringt.
Doch als Käufer einer Wohnung in einer Wohneigentumsanlage werden Sie auch automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Hier kann es zu Problemen kommen, denn Interessen, die Sie als Vermieter haben, können sich von denen der Eigennutzer stark unterscheiden!
Nun sind Sie in die Situation geraten, in der sich die Mehrheit der Eigentümer für kostspielige bauliche Veränderungen entschieden hat, um die Wohnanlage schöner und „kuscheliger“ zu gestalten. Diese Kosten tragen Sie zwangsläufig mit – ob sie wollen oder nicht. Sie als Investor achten aber vor allem auf die Rendite, die Sie erwirtschaften wollen! Die Mehrkosten können Sie nicht einfach durch eine Mieterhöhung wieder reinholen: Sie würden also auf den Kosten sitzen bleiben!
Als Investor bei einem auf Ihre Bedürfnisse orientierten Immobilien-Anbieter müssen sie sich mit solchen Problemen jedoch nicht befassen.
Achten Sie beim Anbieter auf den Erfahrungsstand, eine positive Leistungsbilanz, gute Bonität und ob eine Expertise im Umgang mit Wünschen, Interessen und Zielen der Investoren als Kapitalanleger besteht.
2. Die Lage als perfekter Ausgangspunkt
Sollte der Anbieter die ersten Prüfschritte erfolgreich abgeschlossen haben, wird die Lage der Wohnimmobilie unter die Lupe genommen.
Die Lage muss den Interessen des Mieters entsprechen, denn dieser steht einzig im Fokus.
Nur eine gute Vermietbarkeit sichert die Rentabilität und Wertsteigerung der Wohn-Immobilie. Hierbei wird die Makrolage, also die Stadt an sich, sowie die Mikrolage, also der Stadtteil und die direkte Umgebung, geprüft.
Eine wichtige Frage, die sich hier für Investoren oder Mieter stellt, ist die Infrastruktur: Gibt es leicht erreichbare Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Verkehrsanbindung, Schulen, Ärzte, etc.? Dabei sollten nur Wachstumsstandorte in Betracht gezogen werden, die eine sehr gute Infrastruktur vorweisen können. Weitere Details werde ich in den kommenden Artikeln in der nächsten Woche dazu beschreiben.
3. Ein gutes Management der Wohnimmobilie ist wichtig
Wenn sowohl der Anbieter als auch die gute Lage überzeugt, wird das Management des Objekts überprüft. Machen Sie sich also ein Bild davon, wer Ihr Investment wie verwaltet.
Viele Investoren lassen diesen Aspekt leider außer Acht, dabei ist er sehr wichtig! Vielleicht machen Sie sich bereits Gedanken über mögliche Mieter Ihrer Immobilie. Womöglich haben Sie sogar einen Freund, der Interesse daran hat, Ihr Mieter zu werden. Doch das könnte im späteren Verlauf viele Probleme mit sich bringen:
Stellen Sie sich vor, dieser Freund zahlt irgendwann – aus welchen Gründen auch immer - keine Miete mehr. Bereits dann wird es für Sie unangenehm, denn Sie müssen Ihren Freund an die Zahlung erinnern – und unter Freunden macht man das ungern. Gleichzeitig sind Sie als Investor von regelmäßigen Mieteinnahmen abhängig, denn ohne diese regelmäßigen Einnahmen könnte Ihre gesamte Investition gefährdet werden! Leider führen solche persönlichen Aspekte und Abhängigkeiten oft zu Konflikten, die eigentlich vermeidbar wären.
Zusätzlich müssen Sie darauf achten, dass Sie die Mieten regelmäßig entsprechend den Entwicklungen des Mietspiegels anpassen. Doch warum ist das so wichtig? Nehmen wir einmal an, jemand möchte eine Immobilie verkaufen. In dieser Immobilie wohnen ausschließlich super zufriedene Mieter. Doch warum sind die Mieter so zufrieden? Weil die Mieten in den letzten 20 Jahren nicht angepasst wurden! Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter beträgt nur einen Bruchteil dessen, was ähnliche Objekte in der gleichen Straße anbieten. Das kann für Sie beim Kauf dieser Immobilie unglaubliche Verluste in der Zukunft bedeuten!
Denn als Käufer einer vermieteten Bestands-Immobilie übernehmen Sie zwangsläufig auch die Mieter. Deshalb ist es umso wichtiger, dass die Miete dieser Wohnung im Laufe der Jahre immer wieder angepasst worden ist. Der Wert, also der Kaufpreis, setzt sich dabei in der Regel aus dem Mietertrag zusammen:
Je höher der Mietertrag ist, desto mehr ist das Objekt wert: Vermietete Wohnung mit nicht angepassten Mieten haben somit einen geringeren Wert und sollten nicht zum Marktpreis gekauft werden!
Haben Sie dennoch solch ein Objekt gekauft, können Sie die Miete nicht sofort auf die üblichen Marktpreise anpassen. Hier sind maximal 15% in drei Jahren zulässig.
Entspannter wird es für Sie als Investor jedoch dann, wenn sich eine erfahrene Verwaltung um Ihre Belange kümmert. Professionelles Miet-Management ist unabdingbar bei der Suche nach dem richtigen Mieter sowie bei der Einhaltung des Mietvertrages, der Überprüfung von Mietzahlungen und auch bei der Einhaltung rechtlicher Formen bei Mieterhöhungen. Fehlt Ihnen solch ein professionelles Management, kann dies zu schwerwiegenden Fehlern und damit einhergehenden Wertverlusten führen!
Insofern muss das Management die eigenen wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers, und zwar in Form von Mietanpassungen, genauso im Auge behalten, wie auch die Interessen der Mieter. Hier empfiehlt es sich grundsätzlich als Vermieter die Miete nicht über den örtlichen Marktpreis hochzutreiben: Geringfügig unter der aktuellen Marktmiete zu bleiben sorgt für Vermögenserhalt- und Aufbau sowie zufriedene Mieter. Eine Win-Win-Situation für beide Seiten!
4. Die perfekte Wohnimmobilie finden
Sie haben nun schon den Anbieter, die Lage und das Management der Wohnimmobilie überprüft. Nun sollten Sie sich das gewünschte Objekt näher ansehen!
Hier sollten Sie vor allem auf die Bauqualität, den Grundriss und die Ausstattung (z.B. Aufzug, Balkon etc.) achten. Bei Bestandsobjekten wird die Eigentümerstruktur geprüft. Ebenfalls ist es wichtig, dass die Wohnungsgröße zur Mikrolage, also dem Stadtteil und der direkten Umgebung des Objekts, passt. Schließlich wäre der Bau kleiner Apartments in einer Lage, in der größtenteils Familien mit Kindern wohnen, wenig zielführend, oder?
Bei Objekten, die sich noch im Bau befinden, sollten Sie überprüfen, wie realistisch die vom Anbieter angesetzten Mieten tatsächlich sind oder wird Ihnen etwas „schön“ gerechnet. Zusätzlich sollten Sie ein Auge darauf haben, wie das Objekt steuerlich behandelt wird. Welche steuerlichen Vorteile und Förderungen werden Ihnen versprochen. Sind diese überhaupt realistisch und in Ihrem Falle für Sie zutreffend? Gerade im Denkmal-Bau mit den sehr hohen und lukrativen Sonder-Abschreibungen kommt es sehr auf die Expertise des Bauträgers an. Denn die tatsächliche steuerliche Förderung steht erst nach Abschluss der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, Übergabe der Wohnung und nach ausführlicher Prüfung des Finanzamtes fest. Der ganze Prozess kann von Kauf der Wohnung bis finale Feststellung der steuerlichen Förderung durchaus 3 bis 4 Jahre dauern. Umso wichtiger ist es hierbei sich auf die Expertise und Erfahrung des Bauträgers zuverlässig verlassen zu können, damit die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch tatsächlich zu Ihren Vorteilen führt.
Auf einen erfahrenen Investitions-Berater an Ihrer Seite sollten Sie Wert legen, der Sie nicht nur beim Kauf berät – wie z.B. es ein Immobilienmakler nur macht, sondern auch von der Auswahl, Wirtschaftlichkeitsberechnung, dem Kauf, Mieterauswahl, über die Übergabe an den Mieter bis hin zu den Eigentümer-Versammlungen berät und mit Rat und Tat zur Seite steht.
Sie haben sicherlich bereits festgestellt, dass die Überprüfung einer geeigneten Wohnimmobilie als ein Langzeitinvestment äußerst vielschichtig und aufwändig ist. Weder gängige Online-Marktplätze wie z.B. Immoscout noch der Makler „um die Ecke“ bieten dies an, noch haben sie Interesse daran, Immobilien daraufhin zu überprüfen, ob sie alle Kriterien für ein solides, nachhaltiges und renditestarke Langzeitinvestment zum Vermögensaufbau erfüllen! Dort kaufen Sie „wie gesehen“. Aber das wird nicht reichen und Ihre Investition sichern, von der sehr viel für Ihren Kapitalaufbau und womöglich auch Altersvorsorge abhängt! Doch keine Angst! Genau für solche Situationen gibt es Experten.
5. Prüfungsprozesse durch Experten und Analyse-Häuser
Zu den Prüfungsprozessen sollten Sie Experten und renommierte Analyse-Häuser einbinden. Diese setzen ihre Zeit und ihr Knowhow dafür ein, das bestmögliche Objekt für Sie zu finden!
Natürlich können Sie diese Analyse auch selbst machen, sich die Nächte nach der Arbeit, an den Wochenenden damit beschäftigen und sie womöglich auch Urlaub nehmen, Fachliteratur kaufen, sich einlesen und studieren, sich ein Netzwerk aufbauen, um an tatsächlich interessante Objekte im Offshore-Markt zu kommen, oder Sie überlassen es Experten, dies sich schon seit Jahren tag-täglich mit einem nachweisbar erfolgreichen Track-Record machen.
Gemeinsam mit meinem Experten- und Analyse-Team führen wir in einem Prozess von mehreren Tagen und Wochen, verbunden mit dem ausführlichen Studium und Prüfung der Unterlagen, Besichtigungen vor Ort, Gespräche mit dem Verkäufer oder Bauträger und Gutachter diese Analyse durch.
Dabei werden zwischen 250 bis 300 Punkte (abhängig vom Objekt-Typ) geprüft und entsprechend dokumentiert, die am Ende in eine ausführliche Objekt- und Standort-Analyse offengelegt werden.
Grob zusammengefasst enthält die Analyse folgende Informationen:
- Alle Details zum Projekt/Objekt
- Bewertung und Informationen zum Bauträger/Verkäufer inkl. Rating
- Lage und Objektqualität
- Standortentwicklung
o u.a. soziodemografische und -ökonomische Rahmenbedingungen
o Angebotsanalyse am Standort/Stadt/Gebiet
o Zukunftsprognose
- Marktanalyse
o u.a. Ableitung der marktkonformen Miet- und Kaufpreise
- Objektspezifische Besonderheiten/Hinweise
- Wirtschaftliche Bewertung und Hinweise steuerlichen und weiteren Förderungen
- Ausblick/Fazit
Auf Basis dieser vollständig dokumentierten und umfassenden Analyse können Sie eine objektive und verlässliche Kaufentscheidung für eine Investition in eine Wohnimmobilie treffen, die Ihnen die maximale Sicherheit für Ihren Kapitalaufbau zuverlässig gibt.
Als Interessent und Investor für Wohnimmobilien Investments sollten Sie sich hier die Frage stellen, ob Sie diese Zeit und das benötigte Knowhow selbst aufbringen können und wollen, oder ob Sie lieber auf Nummer sicher gehen und diese wichtigen Vorkehrungen von Experten durchführen lassen wollen.