Erfolg einer Immobilieninvestition: Makro- oder Mikrolage?

Aktualisiert: Mai 28



Weshalb die Mikrolage unterschätzt wird und 3 Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten!


Die Mikrolage und ihre Bedeutung wird von vielen Investoren bei der Kaufentscheidung immer noch unterschätzt. Durch die Mikrolage wird vor allem der nachhaltige Wertzuwachs einer Immobilie festgestellt.


Der Spruch „Lage, Lage, Lage!“ wird dabei also immer wichtiger, denn die Ansprüche und der Wunsch nach Individualität potenzieller Mieter steigen immer weiter.

In diesem Artikel zeige ich Ihnen, was Sie sich in Bezug auf die Mikro- und Makrolage von Immobilienprofis abschauen können und wie Sie bei Ihrer nächsten Investition davon wirtschaftlich profitieren können.


Viele Faktoren können beeinflusst werden, nicht aber die Lage

Die Haupteigenschaft einer Immobilie versteckt sich schon im Begriff „Immobilie“ selbst:

Sie ist unbeweglich. Genau deshalb hängt der Wert einer Immobilie stark von unterschiedlichen Faktoren, wie Angebot und Nachfrage, Bevölkerungswachstum, Wanderbewegungen und dem wirtschaftlichen Umfeld, ab.

Sicherlich haben Sie keine Lust auf böse Überraschungen, vor allem dann nicht, wenn es dabei um Ihr eigenes Vermögen geht! Wenn Sie also problemlos in die Vermögensanlage Immobilie investieren wollen, sollten Sie den Mikrostandort Ihres Wunschobjekts genauer unter die Lupe nehmen.


Investiere ich als Eigennutzer oder Kapitalanleger?

Sie überlegen gerade, eine Immobilie zu kaufen? Dann sollten Sie sich zunächst folgende Frage stellen: Kaufe ich die Immobilie für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage?


Bedenken Sie dabei, dass die eigenen Vorstellungen und Bedürfnisse nicht immer zu den Vorstellungen und Bedürfnissen der Großzahl potenzieller Mieter in der Region passen!

Falls Sie vorhaben, später einmal in die Immobilie einzuziehen, in die Sie als Kapitalanlage investieren, rate ich dringend davon ab. Meine langjährigen Erfahrung nach ziehen Vermieter nur selten nach 10 oder 20 Jahren selbst in ihre bis dahin vermietete Immobilie ein, denn meist haben sich die Bedürfnisse und Wünsche bis dahin gravierend verändert.


Betrachtung eines Immobilienkaufs aus der Sicht eines Investors

Was sollten Sie bei Wahl des Standortes also genau beachten? Eines vorweg: DEN perfekten Standort gibt es nicht! Sie werden immer Kompromisse schließen müssen, doch sollten diese natürlich nicht allzu groß sein.

Schauen wir uns dazu eine beliebige Großstadt an. Auf den ersten Blick wirkt die Stadt nicht attraktiv auf Sie, doch haben Sie sich alle Regionen und Stadtteile genauer angesehen? Viele interessante Chancen verstecken sich an auf den ersten Blick unscheinbaren Orten: Und wir alle wissen, dass der Schein manchmal trügt! Zudem lassen sich in sehr vielen Märkten sinnvolle Investments tätigen, sofern lokale Marktkenntnisse, Visionen und passende Investmentstrategien vorhanden sind.

Die Lage der Immobilie ist also entscheidend für den Verkaufserfolg. Die Lage selbst wird dabei in die Makro- und Mikrolage unterteilt. Die Makrolage beschreibt eine komplette Stadt oder Region (makro, griechisch = groß). Bei der Bewertung der Makrolage muss man vor allem auf zukunftsträchtige Entwicklungsfaktoren achten. Die Mikrolage (mikro, griechisch = klein) auf der anderen Seite beschreibt einzelne Viertel oder Straßen einer Stadt. Veränderungen innerhalb der Mikrolage wirken sich deshalb noch direkter auf Ihre Kaufentscheidung aus als die Makrolage.

Das Hauptaugenmerk sollte im ersten Schritt aber vorrangig auf der Makrolage liegen. So wirtschaftlich erfolgreich und aufstrebend eine Stadt auch sein mag, könnten einige Stadtteile für Mieter trotzdem unattraktiv sein. Deshalb ist es wichtig, im Anschluss einen Blick auf die Mikrolage zu werfen.

Meiner Erfahrung nach machen viele Investoren den Fehler, die Makrolage, also die gesamte Stadt oder Region bei der Objektauswahl zu stark in den Fokus zu nehmen. Dabei werden dann gleichzeitig viele wichtige Faktoren der Mikrolage übersehen!




Die Makrolage

Die Makrolage beschreibt die Gesamtregion und die Stadt. Hier wird während einer Analyse das Große und Ganze erfasst und beurteilt.

Siedelt sich beispielsweise ein großer Arbeitsgeber in der Region an, zieht dieser Umstand einen Rattenschwanz mit sich und wertet diese Region automatisch auf, schließlich wollen Arbeitnehmer in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen. Dadurch werden neue Infrastrukturen beschleunigt, denn neue zugezogene Menschen benötigen auch Ärzte, Schulen und Kultureinrichtungen.

Zu diesen Situationen können zusätzlich weiche Faktoren mit einfließen.


Diese Faktoren werden deshalb weich genannt, weil sie nicht mit Daten erfassbar sind, sondern etwas mit Gefühl zu tun haben. Ein schönes Beispiel hierzu: Der frühere Oberbürgermeister von Berlin, Klaus Wowereit, prägte den Spruch: „Berlin ist arm, aber sexy“. Für die Analyse der Makrolage bedeutet dies, dass Berlin auf den ersten Blick nicht die idealen Voraussetzungen zu haben scheint, dafür aber attraktiv auf Menschen wirkt und davon langfristig profitieren kann. Heute gilt Berlin als eine der stärksten Städte für Immobilien Investitionen.





Die Mikrolage

Die Analyse der Mikrolage geht etwas mehr in die Tiefe. Um sich ein genaues Bild machen zu können, wird hier vor allem auf den Stadtteil oder den genauen Standort geachtet. Im Vordergrund steht also die direkte Umgebung der Immobilie. Wie wirkt der Charakter der Gegend? Was gibt es alles in direkter Nähe?

Wieso ist das wichtig? Weil in Immobilien Menschen wohnen. Ebendiese Menschen haben Bedürfnisse, die Sie als Kapitalanleger auch kennen müssen. Planen Sie beispielsweise in Wohnungen zu investieren, müssen Sie überprüfen, ob diese Wohnungen zu den Anforderungen der Mikrolage passen. Kleine Apartments oder Einzimmerwohnungen werden in einer Umgebung, in der vor allem Familien mit Kindern leben, kaum Erfolg haben. Andersherum werden Sie mit Einfamilienhäusern in der Innenstadt neben Cafés und Clubs niemanden glücklich machen.

Egal wie gut die Makrolage auch ist, wenn die Details im direkten Umfeld der Wohnung nicht passend sind – also in der Mikrolage, wird sich dies sehr negativ auf die Nutzung, Nachfrage und letztendlich auf den Wert der Wohnung auswirken.





Weitere Lage-Faktoren:

Zudem ist es auch sinnvoll, die Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung in Städten und Regionen in Ihre Investitionsentscheidung miteinfließen zu lassen.

Hierzu empfiehlt es sich, zwei wichtige Fragen zu klären:


  • Passen die Mietpreise noch zu den Kaufpreisen, um eine vernünftige Rendite zu erreichen?

  • Welche neuen Städte rücken in den Fokus?


Während alte Schwarmstädte, also Städte mit einer großen Anziehungskraft auf junge Leute, wie München, Berlin, Leipzig, Dresden, Frankfurt oder Heidelberg schon lange für ihre Wohn-Attraktivität bekannt sind, rücken immer weitere neue Städte in den Fokus, wie z.B. Magdeburg, Halle, Erfurt, Hanau. Hätten Sie beispielsweise gedacht, dass nach einer Studie von empirica und immowelt Chemnitz die neue Schwarmstadt gemessen am Mietspiegel ist?

Viele Anleger wissen nicht, dass die Nachfrage nach attraktiven Objekten das verfügbare Angebot übersteigt. Deshalb sollten Sie sich vor Ihrer Investition bewusst machen, wo die Zukunft liegen könnte. Wo wird es junge Menschen in Zukunft hinziehen? Wo werden sich Arbeitgeber niederlassen? Wo wird der Wohnraum auch in Zukunft noch bezahlbar sein?

Während manche Investoren weiter in die alten Schwarmstädte investieren, richtet sich der Blick immer stärker auf B- oder C Städte. In diesen Städten sind die Kaufpreise noch relativ moderat. Und genau dieser Umstand bietet viel Potential für steigende Kauf- und Mietpreise, auf die Sie sich als Investor in Zukunft freuen können.

Neben der Lage kommen noch einige weitere wichtige Beurteilungen beim Immobilienkauf als Kapitalanleger hinzu:


  • Welcher Bauträger ist zuverlässig, renommiert und qualitativ hochwertig?

  • Welche Immobilienart ist für mich geeignet? Neubau, Bestand oder Denkmalobjekt?

  • Was muss eine gute Haus- und Mietverwaltung bieten und woran erkenne ich so sie?


Auf diese Fragen werde ich in einem weiteren Artikel detailliert eingehen. Bleiben Sie also gespannt!

Sie haben weitere Fragen, ein persönliches Anliegen oder wünschen eine individuelle Beratung? Dann freue mich auf Ihre Nachricht!

Bei mir sind Sie in den richtigen Händen, wenn Sie langfristig, kalkulierbar und entspannt ein sicheres Vermögen mit Immobilien aufbauen und erhalten wollen.




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